A股房企“三道红线”成绩单：平均值处于橙档剔除预收款的负债率不降反升

A股2021年中报披露解决尾声，房地产企业在优化债务结构，降低资金杠杆，满足三道红线方面的成绩如何金融界上市公司研究院对目前已经披露中报的129家房地产A股企业进行统计，从平均值来看，仅有净负债率达标，为97%，现金短债比与剔除预收款项的资产负债率均未达标，分别为0.97和73%，这意味着A股房企整体有两档不合格尽管按照要求后两项与合格仅相差一步之遥，但考虑到行业内部分化较大，部分房企的负债情况仍然居高不下，此外不少房企陆续发生资金面暴雷事件，全行业在降杠杆，控风险方面依然任重而道远

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净负债率降幅明显 剔除预收的资产负债率改善难度最大

当前，整个房地产行业以房主不炒为基本导向，行业监管和融资条件进一步收紧特别是2020年下半年开始，央行和住建部联合提出三道红线，四档管理的政策成为约束房地产行业的主线

央行提出的 三道红线是指:剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍根据三道红线踩线的条数，监管部门将房企分成红，橙，黄，绿四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，绿档房企的有息负债年增幅不得超过15%按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期到2023年6月底，12家试点房企的三道红线指标必须全部达到，2023年6月底，试点房企三道红线指标必须全部达标

从三道红线相对于去年年中的变化情况看，净负债率与现金短债比都呈现向好趋势，而剔除预收款项的资产负债率却走势相反其中，净负债率的降低幅度最大，均值较去年中期下降了22个百分点，现金短债比较去年同期上升了0.18个基点，而剔除预收项目的资产负债率的均值较去年同期略涨2个百分点

这一结论与克尔瑞此前公布的对99家房企测算的数据也比较吻合该研究发现，现金短债比和净负债率两项指标相比2020年上半年均有明显改善，尤其是净负债率的平均值，相比2020年上半年下降了55个百分点

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实际上，就三条红线中改善起来的难度而言，现金短债比和净负债率均相对容易达标改善现金短债比可以通过加快资金回笼，将短期债务置换为长期债务等举措实现净负债率反应的是扣除现金之后的有息负债占净资产的比例，因为综合考虑了有息负债，账上现金和公司净资产，因此也是海外投行考察地产公司负债水平最多用到的指标

而剔除预收款项的资产负债率则是更能直观反应房企负债水平的指标由于房地产市场存在预售制度，而会计准则要求交付实现制方能计入收入，因此房地产预售的收入以预收账款，合同负债等方式存在，要表征房地产企业真实的负债水平，就要扣除这部分金额因此要改善该指标，房企需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度，同时杜绝捂盘惜售行为，难度相对最大

企业积极降档行稳致远

金融界对中报统计数据显示，2021年中期，A股129家房企的平均营收增长了38%，但归母净利却下降了15%，行业再次出现增收不增利在这样的背景下，房地产企业不能盲目追求规模扩张，传统的高杠杆，高负债，高增长模式的确有必要刹刹车

根据金融界的计算，在A股129企业中，净负债率相比2020年中期下降的有58家，现金短债比方面，有34家水平上升，而剔除预收的资产负债率方面，只有23家公司实现下降。

在2021年中报期间的业绩会上，不少房企都明确表示把三道红线当作最重要指标，把降档为年度首要任务，并明确提出了时间表如宝龙地产，越秀地产，佳兆业集团目前已经提前实现了零踩线，美的置业，正荣地产表示年底全部转绿，中国奥园，时代中国表示明年底完全转绿，建业地产表示2023年底之前全部合格

根据克而瑞研究中心的研究成果，整体来看，自三线四档政策出台以来，99家样本房企中有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档在降档的房企中，降一档的有35家，降两档的有5家，有一家房企成功连降三档，直接从红档企业变为绿档企业

在企业主动降低负债，控制财务风险方面，比较有代表性的是中南建设一方面，中南建设坚持不依赖有息负债的发展模式，努力提高运营周转效率，实现稳健发展2021年6月末，其有息负债767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置历史数据显示，该公司过去十年间有息负债率整体呈下降态势，特别是近5年连续下降

另一方面，中南建设保持了良好的经营性现金流状况，公司经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍报告期内经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，持续保持正值过去十年数据显示，中原建设的净现额整体上上升，特别是从2017年至今均为正，且呈现逐年上升的态势

三道红线方面，除剔除预收款之后的负债率为77.42%，靠近达标线之外，其他两项都已经达标，净负债率95.27%，比2020年末下降2.00个百分点，现金短债比1.03总体而言，该公司负债规模小，偿债能力强，实际经营风险低

金融界研究也发现，在三道红线的约束下，仍有28家房企有息负债率较去年同期不降反升这些企业中既有已经转型不再做房地产的企业，如荣丰控股，万业企业，也有陆家嘴，大名城这类老牌地方房企不论如何，只有真正将负债规模降下来，才能行稳致远，在当前房地产转型升级的浪潮中找到出路